Об этом говорится в материалах, подготовленных к ежегодному докладу Уполномоченного при Президенте России по защите прав предпринимателей Бориса Титова Президенту России.
С 1 января 2020 года государственной кадастровой оценкой недвижимости занимаются исключительно специализированные государственные бюджетные учреждения (далее – ГБУ). Тем не менее, проблемы завышенной кадастровой стоимости и рассчитываемых по ней имущественных налогов никуда не делись, отмечает общественный омбудсмен по вопросам земельных отношений и определения стоимости недвижимости Марина Карпова. Передача оценки от независимых оценщиков в ГБУ не принесла желаемого результата.
Процедура установления кадастровой стоимости может состоять из трех этапов, поясняет Карпова. Вначале непосредственно государственная кадастровая оценка. Затем, в случае несогласия владельца, ее досудебное оспаривание в специализированной комиссии. После этого результаты оценки оспариваются уже в суде.
Все последние годы и досудебное, и судебное оспаривание неизменно приводит к значительному снижению первоначальной оценки, отмечается в докладе Уполномоченного. По информации Росреестра, в 2020 году комиссии рассмотрели 23 839 заявлений в отношении 37 818 объектов недвижимости, средний показатель снижения составил 29,3 %. В рамках судебного оспаривания требования истцов были удовлетворены в отношении 9 737 исков. В среднем кадастровая оценка снизилась на 52%.
| Год | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
| Оспаривание в комиссии (% снижения) | 32,30% | 40,40% | 12,20% | 15,40% | 21,20% | 32,60% | 29,30% |
| Оспаривание в суде (% снижения) | 55,40% | 45,50% | 46,60% | 53,30% | 40,60% | 44,60% | 52,00% |
Основные дефекты процесса связаны с тем, что государственная кадастровая оценка недостаточно налажена, считает Карпова. За исключением отдельных субъектов РФ работы по ней недофинансированы. Как следствие, зарплаты сотрудников ГБУ ниже зарплат независимых оценщиков, поэтому в штате ГБУ не хватает опытных квалифицированных кадров. Во многих регионах отсутствуют специалисты по геоинформационным технологиям (геодезисты, картографы, топографы). В некоторых субъектах в штате один кадастровый инженер с очень высокой загрузкой.
Законодатель предусмотрел возможность уточнения кадастровой стоимости, когда владелец объекта подает в ГБУ на проверку отчет о его рыночной стоимости, выполненный независимым оценщиком за счет владельца. Однако процедура не является понятной и прозрачной, что провоцирует коррупцию.
В частности, сотрудник ГБУ будет устанавливать наличие в отчете ошибок и нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. Фактически он будет выполнять функцию эксперта саморегулируемой организации оценщиков, при этом деятельность эксперта СРО регламентирована, в отличие от сотрудника ГБУ.
В докладе Уполномоченного предложено на федеральном уровне установить требования к минимальному штату ГБУ, требования к сотрудникам в части опыта и квалификации, требования по повышению квалификации сотрудников. Разработать единый порядок проверки рыночных отчетов на основе Федерального стандарта оценки №5. Стандартизировать работу сотрудников ГБУ, взяв за основу требования к рассмотрению отчетов экспертами СРО.
Что касается судебного оспаривания кадастровой оценки, то издержки здесь необоснованно возлагаются на предпринимателей, продолжает Марина Карпова. Сформировался новый тренд – в первой инстанции при помощи судебной экспертизы устанавливается кадастровая стоимость. А в апелляции ГБУ оспаривает уже результаты судебной экспертизы, на основании которой предприниматель выиграл. И судебные расходы при любом исходе дела теперь ложатся именно на истца, так как суды считают, что он, якобы, получает «налоговую выгоду», хотя речь идет лишь о восстановлении нарушенного права на уплату экономически обоснованного налога.
Кроме того, суды считают, что несущественное отклонение от кадастровой стоимости (разные суды толкуют по-разному, точное значение не определено) свидетельствует об отсутствии методологических ошибок, что также используется в качестве аргумента за возложение затрат на истца.
Нет единого мнения о наличии НДС в составе кадастровой стоимости объектов капитального строительства. С декабря 2019 года суды стали принимать исковые заявления, отчеты и заключения судебных экспертов без указания на НДС. Это подразумевает, что рыночная стоимость, определяемая для установления кадастровой стоимости, хоть и в неявном виде, увеличивается на 20 %, что повышает налоговую нагрузку на предпринимателей, приводит к росту арендной платы и выкупной стоимости.
В докладе предложено пересмотреть практику возложения судебных расходов на истцов-предпринимателей, а также во избежание двойного налогообложения исключить НДС из кадастровой стоимости.
Источник: https://ombudsmanbiz.ru/2021/05/sudebnaja-praktika-pokazala-dvukratnoe-zavyshenie-pervonachalnoj-kadastrovoj-ocenki-nedvizhimosti-gosudarstvennymi-ocenshhikami/#1
14 мая 2021
